전세/월세 계약시 꼭 알아둬야 하는 위험한 단어들

모르고 당하면 나만 손해인 전세/월세 계약시 꼭 알아둬야 하는 위험한 단어들

미리 알아두고 꼼꼼하게 계약하세요! 

[근린생활시설]

근린생활시설은 지역사회 내에서 생활에 필요한 다양한 시설물을 말합니다. 예를 들어, 공원, 도서관, 문화센터, 체육시설, 공공목욕탕, 상점, 음식점 등이 근린생활시설에 해당됩니다. 이러한 시설들은 지역사회의 문화생활과 생활편의성을 높여주며, 지역 주민들의 삶의 질을 향상시키는 역할을 합니다. 또한, 근린생활시설은 지역사회의 활성화와 상생을 이루기 위한 중요한 역할을 하고 있습니다.

 

▶건물 용도가 근린생활시설로 표기되었다면 주거용 건물이 아니라는 의미임

▶’공동주택 (다세대주택) 및 근린생활시설로 표시되었다면 큰 문제는 없음 -> 주상복합

▶그러나 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 물어봐야 함

 

[가등기]

가등기는 등기부등본과는 달리, 부동산 등기부에 등재되지는 않지만, 어떠한 권리나 사실이 법적으로 인정되어야 할 때, 임시적으로 그 권리나 사실을 증명하기 위하여 등기부등본과 함께 부동산 등기부에 등재하는 것입니다.

 

예를 들어, A가 B에게 자신이 소유한 부동산을 매매하기로 약정했을 때, 매매 계약서에 가등기를 신청하면, 이후 등기부등본에 매매 계약이 체결되었음을 확인할 수 있습니다. 이렇게 가등기를 등록하면, 이후 등기부등본에 해당 사항이 반영되기 전까지는 등기부등본 상에서 해당 사항이 인정되지 않을 수 있습니다.

 

따라서, 부동산 거래에서 가등기는 매우 중요한 역할을 합니다.

 

▶가등기가 표시되어 있다면, 집주인이 바뀔 수 있다는 의미로, 정확한 소유자를 파악해야 함

▶소유권이전 담보가등기 -> 돈을 빌려준 다음, 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속한 것

▶임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안 알려주고 어물쩍 넘어가려고 한다면 거르는 것을 추천

 

[신탁]

신탁은 재산 등을 제 3자에게 맡겨 특정 목적을 위해 관리하거나 운용을 맡기는 것을 말합니다. 즉, 신탁자가 자신의 재산을 신탁수탁자에게 맡겨서 그에 따른 특정 목적을 위해 이를 관리하거나 운용하는 것입니다.

 

신탁의 예로는 투자신탁이 있습니다. 투자신탁은 개인이나 기업이 자신의 자금을 전문 투자회사나 은행과 같은 금융기관에 맡기고, 그들이 전문적으로 운용하여 수익을 창출하도록 하는 것입니다. 이때, 투자신탁계약을 체결하여 신탁계약을 정식으로 체결하게 됩니다.

 

신탁의 목적은 여러 가지가 있을 수 있으며, 그에 따라 신탁의 형태도 다양합니다. 예를 들어, 재산 신탁, 채권 신탁, 자산운용 신탁 등이 있습니다. 이때, 신탁수탁자는 신탁자가 맡긴 재산을 철저히 보호하고, 신탁계약서에 명시된 목적에 따라 재산을 관리하고 운용해야 합니다.

 

▶소유권에 신탁회사가 표시되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 것임

▶등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며, 없으면 불법 점유자 됨

▶신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 함

 

[압류/가압류]

압류(押流)와 가압류(加押流)는 모두 법률 용어로, 재산에 대한 강제집행 절차 중 하나입니다.

 

압류는 채권자가 채무자의 재산을 직권으로 압수하여 그 재산을 강제로 보호하고, 추후에 이 재산을 매각하여 그 대금으로 채권을 집행하는 절차입니다. 즉, 채무자의 재산에 대한 소유권과 사용권을 채권자가 얻게 되며, 이 과정에서 채무자의 동의가 필요하지 않습니다.

 

가압류는 압류와 유사하지만, 재산을 압류한 뒤 채무자의 권한 아래에서 관리합니다. 이는 압류를 한 뒤, 채무자가 일정한 기간 안에 채무를 이행하지 않을 경우에만 채권자가 이 재산을 매각하는 방식입니다. 따라서 채무자의 권리와 사용권은 그대로 유지되며, 채무자가 재산을 사용하거나 처분할 수 있습니다.

 

즉, 압류는 재산을 직접 압수하는 절차이며, 가압류는 채무자의 권한 아래에서 재산을 관리하며 일정 기간 이후에 매각하는 절차입니다.

 

▶집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어 둔 것

▶가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있어서 위험함

▶압류 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것임

 

[소유권 이전등기 가처분]

소유권 이전등기 가처분은 소유권 이전 등기와 관련된 소송이나 분쟁 상황에서 해당 부동산에 대한 권리를 보호하기 위해 사용됩니다.

 

가처분이란 법원에서 재판 중인 사건에서 재판이 종결될 때까지 피해자의 권리나 이익을 보호하기 위해 임시적으로 이용되는 방법입니다. 소유권 이전 등기가 가처분으로 인해 제한을 받을 경우, 해당 부동산에 대한 새로운 소유자가 등기되지 못하게 됩니다.

 

이 경우, 소유권 이전 등기의 가처분이 완료되기 전에 부동산을 매각하거나 양도하는 것은 불가능합니다. 가처분이 해제되기 전까지는 해당 부동산에 대한 소유권 이전 등기가 불가능합니다.

 

가처분은 재판 결과에 따라 취소되거나 유지될 수 있습니다. 따라서, 소유권 이전 등기 가처분에 대한 처리는 법원에서 진행되는 소송의 결과에 따라 달라집니다.

 

▶압류와 비슷한 개념으로 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송 중 일 때 집을 못 팔게 막은 것

▶집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나, 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미임

▶경매로 넘어가거나 소유권 문제가 생길 가능성이 있는 집이니 피하는 것이 좋음

 

[임차권등기명령]

임차권등기명령은 임차인의 권리를 보호하기 위해 사용되는 법원 명령입니다. 임차인은 임대차 계약을 통해 부동산을 임대하고 있지만, 소유자가 해당 부동산을 매각하거나 임차인의 권리를 침해하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

이런 경우, 임차권등기명령을 법원에 신청하여 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다. 이 명령을 신청하면 법원은 해당 부동산에 대해 임차인의 임대권을 인정하고, 임차권을 등기에 명시하여 임차인의 권리를 보호합니다.

 

이렇게 등기된 임차권은 부동산 매각 등 다른 거래 시에도 유지됩니다. 소유자가 부동산을 매각하려는 경우, 임차권등기명령에 따라 임차인의 권리를 우선적으로 보호해야 합니다.

 

▶기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것

▶한번이라도 적혀 있다면, 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미임

▶임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선 변제권이 없음! (보증금 위험)

 

[근저당권 설정]

근저당권 설정은 부동산에 대한 담보권 중 하나로, 채무불이행 시 채권자가 해당 부동산을 가압류 및 강제매각하여 채무를 추실할 수 있도록 하는 절차입니다.

 

근저당권은 부동산 소유자가 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 해당 부동산을 담보로 채권자에게 제공하여 설정됩니다. 이 경우, 채권자는 부동산 소유자가 대출금을 상환하지 못하면, 법적인 절차를 통해 해당 부동산에 대한 근저당권을 행사할 수 있습니다.

 

근저당권 설정을 위해서는 법률에 따라 등기절차가 필요합니다. 이 과정에서는 근저당권의 대상이 되는 부동산에 대해 법원에 등기신청을 하고, 등기가 완료되면 근저당권이 설정됩니다.

 

근저당권은 채권자가 부동산 소유자의 채무불이행 시 해당 부동산을 강제매각하여 채무를 추실할 수 있도록 하는 중요한 보호수단입니다. 그러나, 부동산 소유자는 대출을 받기 위해 근저당권을 설정하면, 부동산을 매각하거나 처분하는 것이 어려워질 수 있습니다. 따라서 근저당권 설정 전에는 충분한 대출 상환능력과 근저당권 설정의 영향 등을 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

 

▶주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미. 안 써져 있는 것이 좋지만, 현실적으로는 어려움

▶근저당권 설정 금액 + 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60~70% 까지는 크게 걱정할 필요 없음

▶계약할 때 주변 시세를 정확하게 파악하고 가야 깡통 전세를 차단할 수 있음

 

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